當前位置：陜西省住宅小區物業服務指導標準
作者：sxthlh / 日期：2017-07-26 11:14:10 / 瀏覽量：3644|
項目
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內容與標準
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一級
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二級
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三級
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（一）
基
本
要
求
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1、物業服務企業應具有三級(不含暫定三級)以上物業管理資質。
2、按規定簽定“前期物業服務合同”或“物業服務合同”（以下簡稱“合同”），公示服務標準、收費標準。
3、物業服務企業應當建立健全質量管理、財務管理、檔案管理等制度，承接項目有完善的物業管理服務方案。
4、物業服務從業人員人均服務建筑面積，多層項目在3000平方米以下、高層項目在2000平方米以下。
5、承接項目時，按規定履行查驗共用部位、共用設施設備職責，承接手續齊全。
6、房屋及其共用設施設備檔案和住戶資料檔案齊全，分類成冊，管理有序，查閱方便。
7、物業服務企業所有員工統一著裝，佩戴標牌，行為規范，服務主動、熱情。
8、從事物業服務的專業人員應當按照國家有關規定，取得與其崗位要求相一致的資格證書。
9、物業管理區域設有服務接待中心，有固定的辦公場所，公示 24 小時服務電話，受理業主、物業使用人報修、投訴。建立回訪制度，有回訪記錄，年回訪率98%以上。
10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。
11、物業服務收費實行酬金制的，按合同約定公布物業服務資金的收支情況。
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1、按規定簽定“前期物業服務合同”或“物業服務合同”（以下簡稱“合同”），公示服務標準、收費標準。
2、物業服務企業應當建立健全質量管理、財務管理、檔案管理等制度，承接項目有完善的物業管理服務方案。
3、物業服務從業人員人均服務建筑面積，多層項目在3500平方米以下、高層項目在2500平方米以下。
4、承接項目時，按規定履行查驗共用部位、共用設施設備職責，承接手續齊全。
5、房屋及其共用設施設備檔案和住戶資料檔案齊全，分類成冊，管理有序，查閱方便。
6、物業服務企業所有員工統一著裝，佩戴標牌，行為規范，服務主動、熱情。
7、從事物業服務的專業人員應當按照國家有關規定，取得與其崗位相一致的資格證書。
8、物業管理區域設有服務接待中心，有固定的辦公場所，公示 16 小時服務電話，受理業主、物業使用人報修、投訴。建立回訪制度，有回訪記錄，年回訪率95%以上。
9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上。
10、物業服務收費實行酬金制的，按合同約定公布物業服務資金的收支情況。
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1、按規定簽定“前期物業服務合同”或“物業服務合同”（以下簡稱“合同”），公示服務標準、收費標準。
2、物業服務企業應當建立健全質量管理、財務管理、檔案管理等制度，承接項目有完善的物業管理服務方案。
3、物業服務從業人員人均服務建筑面積，多層項目在4000平方米以下、高層項目在3000平方米以下。
4、承接項目時，按規定履行查驗共用部位、共用設施設備職責，承接手續齊全。
5、房屋及其共用設施設備檔案和住戶資料檔案齊全，分類成冊，管理有序，查閱方便。
6、物業服務企業所有員工佩戴標牌，行為規范，服務主動、熱情。
7、從事物業服務的專業人員應當按照國家有關規定，取得與其崗位相一致的資格證書。
8、物業管理區域設有服務接待中心，公示 8小時服務電話，受理業主、物業使用人報修、投訴。建立回訪制度，有回訪記錄，年回訪率90%以上。
9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上。
10、物業服務收費實行酬金制的，按合同約定公布物業服務資金的收支情況。
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（二）
房
屋
管
理
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1、對房屋共用部位進行日常管理和維護，巡檢記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主或業主大會提出報告與建議，根據業主或業主大會的決定和國家相關規定，組織維修。
3、每日巡查1次物業管理區域樓宇單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維護。
4、依據合同約定、管理規約（臨時管理規約）及房屋使用說明書等的要求，指導業主/物業使用人正確使用房屋，共同維護房屋共用部位及房屋外觀的完好。對違反法律法規和管理規約（臨時管理規約）的行為，及時勸告并報告業主委員會和政府有關主管部門。
5、按照房屋裝飾裝修和安全使用的有關規定及管理規約（臨時管理規約）的要求，將室內裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。每日巡查1次裝飾裝修施工現場，對施工進行及時監督。對危及房屋結構安全、影響房屋外觀、拆改共用管線等損害公共利益的行為及時制止，并報告業主委員會和政府有關主管部門。
6、物業管理區域設有平面示意圖、路標、樓宇標識標牌、共用設施和場地標識的，做到維護及時、標識明顯。
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1、對房屋共用部位進行日常管理和維護，巡檢記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主或業主大會提出報告與建議，根據業主或業主大會的決定和國家相關規定，組織維修。
3、每周2次物業管理區域樓宇單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維護。
4、依據合同約定、管理規約（臨時管理規約）及房屋使用說明書等的要求，指導業主/物業使用人正確使用房屋，共同維護房屋共用部位及房屋外觀的完好。對違反法律法規和管理規約（臨時管理規約）的行為，及時勸告并報告業主委員會和政府有關主管部門。
5、按照房屋裝飾裝修和安全使用的有關規定及管理規約（臨時管理規約）的要求，將室內裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。每2日巡查1次裝飾裝修施工現場，對施工進行有效監督。對危及房屋結構安全、影響房屋外觀、拆改共用管線等損害公共利益的行為及時制止，并報告業主委員會和政府有關主管部門。
6、物業管理區域設有平面示意圖、路標、樓宇標識標牌、共用設施和場地標識的，做到維護及時、標識明顯。
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1、對房屋共用部位進行日常管理和維護，巡檢記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主或業主大會提出報告與建議，根據業主或業主大會的決定和國家相關規定，組織維修。
3、每周巡查1次物業管理區域樓宇單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維護。
4、依據合同約定、管理規約（臨時管理規約）及房屋使用說明書等的要求，指導業主/物業使用人正確使用房屋，共同維護房屋共用部位及房屋外觀的完好。對違反法律法規和管理規約（臨時管理規約）的行為，及時勸告并報告業主委員會和政府有關主管部門。
5、按照房屋裝飾裝修和安全使用的有關規定及管理規約（臨時管理規約）的要求，將室內裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。每3日巡查1次裝飾裝修施工現場，對施工進行監督。對危及房屋結構安全、影響房屋外觀、拆改共用管線等損害公共利益的行為及時制止，并報告業主委員會和政府有關主管部門。
6、物業管理區域設有平面示意圖、路標、樓宇標識標牌、共用設施和場地標識的，做到維護及時、標識明顯。
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（三）
共
用
設
施
設
備
維
護
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1、按合同約定，制訂物業管理區域共用設施設備年度、月度養護及維修計劃，保養和維修記錄齊全。
2、有完善的設備安全運行、維修養護、設備巡查和設備用房衛生清潔制度并在工作場所明示。設施設備標識齊全、規范，責任人明確。有設備臺帳、運行記錄和巡查記錄。
3、設備運行嚴格執行操作規程，無重大管理責任事故，有突發事件應急處置預案和處理記錄。
4、設備用房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
5、定期檢查消防設施設備，可隨時啟用；消防通道暢通。
6、每日至少2次對一般共用設施設備進行巡檢，巡檢記錄規范齊全。特種設備的巡檢按相關標準執行。
7、共用設施設備需要維修或者更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主或業主大會提出報告與建議，根據業主或業主大會的決定和國家相關規定，組織維修或者更新改造。
8、實行24小時值班報修制度。急修半小時內到達現場，一般維修12小時之內或在雙方約定時間到達現場。
9、共用照明設施完好率95%以上，并按規定時間開關。
10、物業管理區域道路平整，主要道路及地面車位、地下車庫交通標識齊全、規范。
11、載人電梯24小時運行。
12、物業管理區域設有水景、水系的，應及時維護、定期換水、定時開放。
13、對可能危及人身安全隱患的設施設備、場所，設有明顯警示標識和防范措施。
14、對雨、污水管道每月檢查一次，每年對公共雨、污水管道全面疏通一次，確保排水通暢。
15、對化糞池每月檢查一次，每年清掏1—2次。
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1、按合同約定，制訂物業管理區域共用設施設備年度養護及維修計劃，保養和維修記錄齊全。
2、設施設備運行良好，有運行記錄；有保養、檢修制度，并在工作場所明示；設施設備及責任人均應掛牌標識。
3、設備運行嚴格執行操作規程，無重大管理責任事故，有突發事件應急處置預案和處理記錄。
4、設備用房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
5、定期檢查消防設施設備，可隨時啟用；消防通道暢通。
6、每日至少1次一般對共用設施設備進行巡檢，巡檢記錄規范齊全。特種設備的巡檢按相關標準執行。
7、共用設施設備需要維修或者更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主或業主大會提出報告與建議，根據業主或業主大會的決定和國家相關規定，組織維修或者更新改造。
8、實行24小時值班報修制度。急修半小時內到達現場，一般維修24小時之內或在雙方約定時間到達現場。
9、共用照明設施完好率90%以上，并按規定時間開關。
10、物業管理區域道路平整，主要道路及停車場交通標識齊全。
11、載人電梯24小時運行。
12、物業管理區域設有水景、水系的，應及時維護、定時開放。
13、對可能危及人身安全隱患的設施設備、場所，設有明顯警示標識和防范措施。
14、對雨、污水管道每二個月檢查一次，每年對公共雨、污水管道全面疏通一次，確保排水通暢。
15、對化糞池每三個月檢查一次，每年清掏1—2次。
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1、按合同約定，對物業管理區域各類共用設施設備進行日常管理和維修養護，保養和維修記錄齊全。
2、有設備運行、維修養護和衛生清潔制度。
3、設備運行嚴格執行操作規程，無重大管理責任事故，有突發事件應急處置預案和處理記錄。
4、設備用房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
5、定期檢查消防設施設備，可隨時啟用；消防通道暢通。
6、每2日一次對一般共用設施設備進行巡檢，并有巡檢記錄。特種設備的巡檢按相關標準執行。
7、共用設施設備需要維修或者更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主或業主大會提出報告與建議，根據業主或業主大會的決定和國家相關規定，組織維修或者更新改造。
8、設立24小時值班報修電話，急修半小時內到達現場，一般維修48小時之內或在雙方約定的時間到達現場
9、共用照明設施完好率80%以上。
10、物業管理區域道路平整，不影響車輛、行人通行。
11、載人電梯24小時運行。
12、對可能危及人身安全隱患的設施設備、場所，設有明顯警示標識和防范措施。
13、對雨、污水管道至少每三個月檢查一次，每年對公共雨、污水管道全面疏通一次，確保排水通暢。
14、對化糞池每三個月檢查一次，每年清掏1—2次。
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（四）公
共
秩
序
維
護
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1、物業管理區域主出入口24小時值班，12小時立崗，重點區域、重點部位每小時巡查一次，并有巡查記錄。
2、設有安防監控報警系統的，應24小時值守，攝錄像資料按約定期限保留。
3、進出物業管理區域的車輛實行登記管理，引導車輛出入，有序停放。
4、對進出物業管理區域的裝修施工人員、服務人員實行臨時出入證管理。
5、引導業主遵守管理規約（臨時管理規約）的約定，禁止飼養家禽、家畜，飼養寵物必須符合相關規定，對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。
6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急處理預案，事發時及時報告業主委員會和政府有關部門，并協助采取相應措施。
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1、物業管理區域主出入口24小時值班，8小時立崗，重點區域、重點部位每3小時巡查一次，并有巡查記錄。
2、設有安防監控報警系統的，應24小時值守，攝錄像資料按約定期限保留。
3、進出物業管理區域的車輛實行登記管理，引導車輛有序停放。
4、對進出物業管理區域的裝修施工人員、服務人員實行臨時出入證管理。
5、引導業主遵守管理規約（臨時管理規約）的約定，禁止飼養家禽、家畜，飼養寵物必須符合相關規定，對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。
6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急處理預案，事發時及時報告業主委員會和政府有關部門，并協助采取相應措施。
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1、物業管理區域主出入口24小時值班，重要區域、重點部位定時巡查。
2、設有安防監控報警系統的，應24小時值守，攝錄像資料按約定期限保留。
3、進入物業管理區域的車輛實行登記管理。
4、對進出物業管理區域的裝修施工人員、服務人員實行臨時出入證管理。
5、引導業主遵守管理規約（臨時管理規約）的約定，禁止飼養家禽、家畜，飼養寵物必須符合相關規定，對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。
6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急處理預案，事發時及時報告業主委員會和政府有關部門，并協助采取相應措施。
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（五）
保
潔
服
務
（五）
保
潔
服
務
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一、樓內共用區域：
1、地面：
電梯前廳，每日拖擦1次；
無電梯的樓內通道和樓梯，每日拖擦1次；
有電梯的樓內通道和樓梯，每周拖擦1次；
大堂、門廳大理石、花崗石地面，每日拖擦2次，定期保養，保持材質干凈、有光澤。
2、墻面：
涂料材質的墻面及2米以上貼磚墻面，每月清掃1次，保持無蛛網、無明顯污漬；2米以下貼磚墻面，每周抹擦1次，保持表面干凈、無污漬。
3、樓梯扶手、電梯按鈕、照明開關按鈕，每日擦抹一次，保持表面干凈、無污漬。
4、欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設施，每周擦抹一次，保持表面干凈、無污漬。
5、天花板、共用照明燈具，每月除塵一次，目視無污漬、無蛛網。
6、門、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中門廳玻璃每周擦拭1次，目視潔凈、光亮、無污漬。
7、天臺、屋頂，保持清潔、無垃圾。
8、電梯轎廂，每日清掃、擦拭1次；每月對電梯門壁上光一次，表面光亮、無污漬。
二、樓外共用區域：
1、硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場磚地面每周拖擦或沖洗1次，目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過1小時。
2、綠地、明溝：每周清理1次，無雜物、無積水。
3、共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無污漬、明亮清潔（2米以上部分每月擦抹、除塵一次）。
4、水景：打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。
5、積水、積雪清掃及時。
三、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
四、公共衛生間：每天全面清潔3次，保持無明顯異味。
五、垃圾的收集與處理：
1、生活垃圾日產日清，垃圾袋裝化，垃圾桶、果殼箱無滿溢現象，保持垃圾桶清潔無異味。
2、設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。
六、定期滅蟲除害。每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農藥、投放鼠餌必須提前告知業主/物業使用人。
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一、樓內共用區域：
1、地面：
電梯前廳，每日清掃1次,隔日拖擦1次；
無電梯的樓內通道和樓梯，每日清掃1次,隔日拖擦1次；
有電梯的樓內通道和樓梯，每兩周拖擦1次；
大堂、門廳大理石、花崗石地面，每日拖擦1次，定期保養，保持材質干凈、有光澤。
2、墻面：
涂料材質的墻面及2米以上貼磚墻面，每2個月清掃1次，保持無蛛網；2米以下貼磚墻面，每2周抹擦1次，保持表面無污漬。
3、樓梯扶手、電梯按鈕、照明開關按鈕，每2日擦抹一次，保持表面干凈、無污漬。
4、欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設施，每2周擦抹一次，保持表面無污漬。
5、天花板、共用照明燈具，每2個月除塵一次，目視無污漬、無蛛網。
6、門、窗等玻璃，每2個月擦拭1次，其中門廳玻璃每2周擦拭1次，目視潔凈、光亮、無污漬。
7、天臺、屋頂，保持清潔、無垃圾。
8、電梯轎廂，每日清掃、擦拭1次；每2個月對電梯門壁上光一次，表面光亮、無污漬。
二、樓外共用區域：
1、硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場磚地面每2周拖擦或沖洗1次，目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過2小時。
2、綠地、明溝：每2周清理1次，無雜物、無積水。
3、共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每2周擦抹一次，目視無污漬、明亮清潔（2米以上部分每2個月擦抹、除塵一次）。
4、水景：打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。
5、積水、積雪清掃及時。
三、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
四、公共衛生間：每天全面清潔2次，保持無明顯異味。
五、垃圾的收集與處理：
1、生活垃圾日產日清，垃圾桶、果殼箱無滿溢現象。
2、設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。
六、定期滅蟲除害。每2個月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農藥、投放鼠餌必須提前告知業主/物業使用人。
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一、樓內共用區域：
1、地面：
電梯前廳，每日清掃1次,每周拖擦1次；
無電梯的樓內通道和樓梯，每日清掃1次,每周拖擦1次；
有電梯的樓內通道和樓梯，每月拖擦1次；
大堂、門廳大理石、花崗石地面，每日拖擦1次。
2、墻面：
涂料材質的墻面及2米以上貼磚墻面，每3個月清掃1次；2米以下貼磚墻面，每月抹擦1次。
3、樓梯扶手、電梯按鈕、照明開關按鈕，每3日擦抹一次。
4、欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設施，每月擦抹一次。
5、天花板、共用照明燈具，每3個月除塵一次。
6、門、窗等玻璃，每3個月擦拭1次，其中門廳玻璃每月擦拭1次。
7、天臺、屋頂，定期清潔。
8、電梯轎廂，每日清掃、擦拭1次；每3個月對電梯門壁上光一次。
二、樓外共用區域：
1、硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場磚地面每月拖擦或沖洗1次，地面垃圾滯留時間不超過3小時。
2、綠地、明溝：每月清理1次。
3、共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每月擦抹一次（2米以上部分每3個月擦抹、除塵一次）。
4、積水、積雪清掃及時。
三、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
四、公共衛生間：每天全面清潔1次，保持無明顯異味。
五、垃圾的收集與處理：
1、生活垃圾日產日清。
2、設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。
六、定期滅蟲除害。每3個月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農藥、投放鼠餌必須提前告知業主/物業使用人。
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（六）
綠
化
養
護
管
理
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1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、草坪。常年保持平整，無坑洼、下陷，邊緣清晰，每年剪草五遍以上，及時澆灌，定期清除雜草、雜物，保持生長良好。
3、樹木。喬、灌木每年修剪二遍以上，基本無枯枝、萌蘗枝，生長良好，樹冠完整，樹木基本無傾斜；籬、球、造型植物按生長情況和造型要求及時修剪，每年五遍以上，基本無缺枝、無斑禿；地被、攀援植物修剪、整理及時，每年三遍以上，基本無枯枝；常年土壤疏松通透，及時澆灌，綠地無積水，基本無雜草。
4、按植物品種、生長、土壤狀況合理施肥，每年二遍以上。
5、做好病蟲害防治，主要病蟲害發生率低于5%。
6、枯死的花草樹木，必須在一周內清除，并適時補栽補種。
7、綠地應設有宣傳牌、提示牌。
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1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、草坪�；颈３制秸�，無坑洼、下陷，每年剪草四遍以上，及時澆灌，定期清除雜草、雜物，保持生長良好。
3、樹木。喬、灌木每年修剪至少一遍，基本無枯枝、萌蘗枝，生長良好，樹冠完整，樹木基本無傾斜；籬、球、造型植物按生長情況和造型要求及時修剪，每年三遍以上，基本無缺枝、無斑禿；地被、攀援植物修剪、整理及時，每年二遍以上，基本無枯枝。
4、按植物品種、生長、土壤狀況合理施肥，每年至少一遍。
5、做好病蟲害防治，主要病蟲害發生率低于8%。
6、枯死的花草樹木，必須在15天之內清除，并適時補栽補種。
7、綠地應設有宣傳牌、提示牌。
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1、草坪。每年普修2遍以上，基本保持平整；及時澆灌，定期清除雜草。
2、樹木。喬、灌木定期修剪，樹冠完整，樹木如有倒伏傾向時，及時扶正、加固；籬、球、造型植物按生長情況和造型要求及時修剪，每年二遍；地被、攀援植物定期修剪、整理。
3、按植物品種、生長、土壤狀況合理施肥。
4、做好病蟲害防治，主要病蟲害發生率低于10%。
5、枯死的花草樹木，必須在1個月之內清除，并適時補栽補種。
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